به گزارش جهانی پرس ، داود حسنلو ارشد حقوق جزا و جرم شناسی - به هر حال تغییر کاربری بعضا بنابه خواست مالک، اعلام شهرداری به عنوان مهم ترین کنشگر مدیریت شهری و موافقت کمیسیون ماده 5 تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی صورت می پذیرد. گاهی نیز تغییر کاربری بدون اطلاع مالک صورت می پذیرد، در این وضعیت دوحالت قابل تصور است. اگر بر اساس طرح سابق حق مکتسبه ای برای مالک ایجاد شده باشد تغییر کاربری نادرست است.به عنوان مثال نمی توان کاربری ملک مسکونی را که مالک آن پروانه ساختمانی اخذ نموده است اما هنوز عملیات ساختمانی را آغاز نکرده به کاربری فضای سبز تغییر داد.از طرف دیگر چون شهر مانند موجود زنده در حال تحول و دگرگونی است یکی از جلوه های اعمال حاکمیت دولت وضع طرح های شهری و تغییرات آنهاست، بنابراین اگر حق مکتسبه ای برای اشخاص ایجاد نشده باشد، مخالفت آنها با تغییر کاربری اراضی بی ثمر خواهد بود. در حیطه تغییر کاربری تخلفات متعددی روی می دهد که مهمترین علل ارتکاب آن به قرار ذیل است :
1 : نیاز مردم : با توجه به افزایش جمعیت و ازدیاد نظریات خانوار و وجود مشکلاتی چون تورم، کمبود مسکن، ایجاد اشتغال، کمی درآمد، بیکاری و...افراد خانواده بالاجبار در یک مکان سکنی می گزینند و در اثر فشار مضاعف اقدام به ایجاد تغییرات در ساختمان نموده تا بهره وری را بالا ببرند که معمولا بدون اخذ مجوز قانون این اقدامات صورت می گیرد و گاهی نیز اقدام به تخریب و نوسازی می گردد که در هنگام نوسازی برخلاف مندرجات پروانه احداث بنا می گردد و میزان زیربنا افزایش داده می شود.
2 : فقر مادی : در بسیاری از موارد مردم از منظر فقر مادی و نیاز خانواده به هر صورت ممکن اقدام به ابتیاع یک قطعه زمین که معمولا فاقد سند رسمی است و به صورت قولنامه ای معامله می گردد نموده و چون توان پرداخت هزینه های مربوطه و عوارض اخذ پروانه ساختمانی را ندارند بدون اخذ مجوز قانونی اقدام به ساخت و ساز می نمایند در این گونه موارد سعی می شود از مصالح نامرغوب و فاقد استاندارد لازم به دلیل ارزانی قیمت در ساختمان استفاده گردد و چون مقررات فنی رعایت نمی گردد ساختمان احداثی فاقد استحکام بنا خواهد شد.
3 : سودجویی : افراد برای کسب سود بیشتر اقدام به احداث بنا در سطح وسیع و متراژ زیاد می نمایند که معمولا با صرف هزینه زیاد علیرغم اخذ پروانه، برخلاف مندرجات آن اقدام به ارتکاب تخلفاتی چون احداث بنا مازاد پروانه، تغییر کاربری از مسکونی به تجاری، تغییر کاربری پارکینگ به مسکونی یا تجاری، کسری پارکینگ و...می نمایند.
4 : تمرکز جمعیت و امکانات : تمرکز بیش از حد جمعیت و امکانات در یک منطقه یا شهرخاص و عدم تناسب عرصه و زمین با تراکم انسانی به وجود آورده نیز از در همین زمره است.
5 : عدم نظارت صحیح : عدم نظارت صحیح یکی از عوامل موثر در وقوع تخلفات ناشی از تغییر کاربری است.
6 : سخت گیری بیش از حد مسئولین شهری که این موضوع نیز به خودی خود از موارد اثرگذرار در وقوع تخلفات فوق الذکر است.
7 : عدم تناسب قوانین موجود با نیاز مردم
8 : تبعیض در صدور پروانه : هدف قانونگذاری از وضع قوانین ایجاد نظم و اجرای عدالت در جامعه است چنان چه تبعیض و با عدالتی در جامعه ای رواج یابد مردم به سمت ارتکاب تخلف و هرج و مرج طلبی سوق می یابند و چنان چه متولیان ایجاد نظم خود مرتکب بی نظمی و بی عدالتی شدند آنوقت تکلیف چیست ؟ چنان چه مقررات شهری افراد مختلف به گونه های مختلف اجرا گردد مردم نیز دچار بی اعتمادی می شوند اگر مقررات مکرر در حال تغییر باشد جامعه ثبات خود را از دست می دهد و مردم به مقررات پایبند نخواهند بود چرا که احتمال تغییر آن را می دهند فلذا افراد به جای تبعیت از مقررات به دلخواه خود عمل می کنند که این امر باعث بی ثباتی و رواج تخلف می گردد حال اگر در منطقه ای خاص با وجود مقررات مشخص با پرداخت پول و خرید تراکم و یا تغییر کاربری پروانه ای برخلاف ضوابط معمول صادر گردد آیا اطرافیان معترض نمی شوند و آیا انگیزه ارتکاب خلاف در آنها ایجاد نمی گردد.
9 : عدم اجرای آرای تخریب
10 : نیاز شهرداری به کسب درآمد : علت افزایش تخلفات ساختمانی نیاز شهرداری به درآمدزائی و کسب عوارض بیشتر از طرق عدم برخورد با تخلفات و عملا شیوع و رواج آن و در نتیجه اخذ جریمه و عوارض چندین برابر است چرا که شهرداری ها فاقد بودجه ثابت و رسمی از طرف دولت بوده و باید از طریق خودکفائی و خودیاری بودجه خود را تامین نمایند پس هر چه تعداد و میزان و نوع تخلفات بیشتر باشد میزان جریمه و عوارض ماخوذه نیز با توجه به ضرایب اعمال شده در آنها بیشتر می گردد و در آمد افزایش می یابد که از این نظر مسئولین شهری به صورت غیر رسمی و غیر مستقیم باعث تشویق برای تحصیل نامشروع می گردد که بی تردید مدیریت شهری باید در این مسائل توجه بیشتری را مبذول نماید.در ادامه بیشتر به بحث و بررسی در باب مدیریت شهری در ابعاد گوناگون پرداخته می شود.